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Você sabe como funciona a garantia de financiamentos bancários?
Em uma breve e simples explicação, existem dois tipos de garantias que normalmente as instituições bancárias vão solicitar: as garantias pessoais e também garantias reais.
Quando um imóvel é financiado se torna ele mesmo uma das garantias por meio de “alienação fiduciária” ou “hipoteca”, porém, as instituições financeiras costumam exigir outras garantias se for o caso de alienação.
Dentro disso, depende muito de onde o empréstimo está sendo tomado para saber o que pode compor as demais garantias.
Há empresas que aceitam bens como celulares, máquinas agrícolas, moedas do tipo “bitcoins”, carros, joias de alto valor, dentre outros bens que neste caso entram como uma espécie de penhor.
Já no caso de hipoteca, o único bem que servirá como garantia é o próprio imóvel ou outros imóveis que o tomador venha a possuir. Nessa opção não se aceitam garantias que não sejam dessa natureza.
Esse modelo ainda existe, mas é bem pouco usual no Brasil devido as custas geradas com o processo serem altas, e pela falta de flexibilização das garantias também.
E por que é preciso tantas garantias assim?
Porque dependendo do valor do imóvel e do prazo de pagamento, os riscos para o banco em liberar o empréstimo e não o recebe-lo na integra existe,.
Não pense que haverá nenhuma emoção por parte dos bancos no momento de considerar a sua aquisição de um imóvel.
O intuito das garantias é que a instituição recupere o máximo de valores possíveis caso haja inadimplência e tudo isso fica bem amarrado em um contrato.
A soma das garantias variam entre 120 e 150% sobre o montante que uma pessoa está solicitando para comprar um imóvel.
Os riscos alegados por grande parte das instituições financeiras são:
- Risco relacionado ao tomador: Se refere ao cliente em si e sua real capacidade de endividamento neste momento;
- Risco relacionado ao imóvel: além de verificar o objetivo da compra , pondera o prazo de pagamento;
- Risco relacionado às garantias: Neste aspecto é avaliada a liquidez e o valor das garantias apresentadas a fim de qualifica-las e colocá-la em uma espécie de balança para ponderar seus valores hoje e no futuro.
O banco geralmente faz uma avaliação imobiliária referente ao bem para esclarecer seu preço como garantia na negociação que está sendo feita.
No entanto, é sempre importante que o tomador do empréstimo, tenha também um laudo em mãos (feito de forma particular) que possa respaldar se os valores informados pelo banco são condizentes com a realidade.
Quando um imóvel está alienado, mesmo que o “proprietário” que aqui seria o tomador do empréstimo faça usufruto do local como residência ou comércio.
O imóvel continua sendo objeto de posse da instituição financeira até que o pagamento seja concluído.
Já no modelo de hipoteca, o bem fica em nome do tomador de empréstimo desde o começo e se houver inadimplência, o imóvel será requerido por vias judiciais e isso pode levar anos para acontecer.
No caso da alienação fiduciária, o tempo de tolerância para a inadimplência está previsto em contrato e varia entre 5 meses e 1 ano.
Depois desse prazo, a instituição pode colocar o imóvel em leilões como forma de reaver o valor do empréstimo.
A alienação é mais barata, a hipoteca costuma ser mais cara e isso acontece devido a burocracia relacionada às documentações exigidas e seus custos, mas em ambos os casos é preciso pensar criteriosamente no assunto para que no futuro não haja arrependimentos.
Se trata de uma dívida de longo prazo, então é necessário analisar com cuidado.
Daniel Aleixo
Eng. Agrônomo
Membro Titular do IBAPE/MS – CREA/MS 12.577/D
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