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Avaliação de tributos
As situações em que se faz necessário um trabalho como esse são diversas, mas você sabe como é feita a avaliação de propriedades rurais?
A venda, cessão de direitos, alienação, transferência, doação e até mesmo o arrendamento de uma fazenda, por exemplo, pode acontecer por uma decisão estratégica do dono do imóvel ou até mesmo devido a um inventário.
Seja qual for a razão, será importante partir de uma base: Uma avaliação imobiliária.
O passo inicial é contratar um engenheiro agrônomo que seja especialista na área de avaliação imobiliária e que conheça bem as normas do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE.
As normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT e em especial a NBR-14.653/3 – Avaliação de Bens – Parte 3: Imóveis Rurais, que norteará todo processo.
A finalidade do trabalho – compra, venda, garantia, tributário, dação em pagamento, inventário – também é de suma importância para definir quais os itens mais importantes a serem destacados no trabalho e qual a documentação que o proprietário deverá providenciar.
No caso em que a finalidade for compra ou venda, o importante será determinar o valor mínimo e o máximo de negociação.
No caso de uma garantia o importando será determinar o valor de liquidação forçada da propriedade. No caso de uma revisão no valor do ITR, o objetivo será determinar o valor da terra nua da propriedade.
Para entender como esse trabalho é feito e como um profissional habilitado pode auxiliá-lo, continue conosco nesta leitura.
O que é preciso para avaliação imobiliária rural
Para avaliar uma propriedade rural será necessário, no primeiro momento, analisar alguns documentos, dentre os quais destacamos:
Após a análise dos documentos o técnico se deslocará até a propriedade, comparando a propriedade com as informações obtidas pela análise da documentação apresentada, além de constatar as atuais condições do imóvel e suas benfeitorias.
Dentre as características mais relevantes destacamos:
- Tipo e estado do solo;
- Qual a aptidão da propriedade;
- Se existem e quais são os recursos naturais;
- Se há e quais são as benfeitorias existentes;
Para que possa entender melhor cada um dos tópicos citados acima, vamos falar em mais detalhes sobre cada um deles.
Solo da propriedade rural
Visa principalmente analisar as condições gerais do solo e a sua fertilidade. Se é arenoso, argiloso ou misto;
Tipo de topografia, plano, levemente ondulado, ondulado, acidentando;
Existência ou não de erosões e curvas de nível;
Se a correção de solo é feita ou não
Aptidão da propriedade rural
Em uma explicação simples, a aptidão visa identificar qual uso atual e qual melhor indicação para exploração da área, como por exemplo:
- Pecuária;
- Agricultura;
- Reflorestamento;
- Atividades extrativistas (Vegetal, animal ou mineral).
Tanto o tipo de solo como sua aptidão da propriedade, geralmente andam de mãos dadas. Também se considera, o nível de tecnologia que é utilizada no tipo de produção que é feita.
Por exemplo, há fazendas que ainda utilizam um sistema tradicional para execução do trabalho, enquanto outras, investem em maquinário e infraestrutura tecnológica para agilizar a produção.
Existem ainda aquelas, que na verdade, não tem fins produtivos, mas poderá vir a ter de acordo com a aptidão que mais se enquadrar.
Geralmente, propriedades rurais que não exercem nenhuma atividade agrícola, tendencialmente terão taxas e impostos mais altos. Isso é um ponto de observação importante.
Recursos naturais da propriedade rural
Os recursos naturais, assim como outros atributos, agregam valor ao imóvel pois servem de diferencial em eventuais negociações, podendo ser utilizados desde que de forma racional e atendendo a legislação vigente.
Dentre os recursos naturais mais relevantes, destacamos: a existência de rios, córregos e regos d’água; florestas nativas; pastagens naturais e reservas minerais.
Benfeitorias na propriedade rural
Nas propriedades rurais existem benfeitorias produtivas e não produtivas. São considerada benfeitorias não produtivas as edificações e instalações, como:
- sede,
- casa de funcionário,
- curral,
- barracão,
- cercas internas e externas, entre outros
Quando a avaliação é feita com a finalidade de garantia, a maioria dos bancos só aceita considerar essas construções se elas estiverem averbadas na matricula do imóvel.
No caso das cercas internas elas podem ajudar no caso de áreas de pastagem e prejudicar no valor da propriedade no caso de agricultura
São considerado benfeitorias produtivas as produções vegetais, como:
- soja
- cana de açúcar
- milho
- algodão
- Pastagem, entre outros
No mesmo caso acima, de uma garantia para banco as culturas produtivas não são consideras a parte, nesse caso é considerado somente o valor da terra nua, pois essas culturas podem ser retiradas no caso de a propriedade ser executada pelo banco
A emissão do laudo para avaliação imobiliária rural
Após mensurar todos os dados citados acima, principalmente as benfeitorias, registrando-as com fotos e realizando a medição da área que elas ocupam, o avaliador parte para outra etapa.
Na fase seguinte, é preciso levantar informações sobre outros imóveis semelhantes na região, que sejam semelhantes ou assemelhados com o imóvel avaliando.
E com isso se faz a apuração das propriedades rurais que estejam sendo ofertadas ou que tenham sido vendidas recentemente.
Nos cálculos, o profissional deve, preferencialmente, fazer uso do Método Comparativo de Dados de Mercado, baseado nas informações no mercado imobiliário e características específicas do imóvel avaliando e das pesquisas realizadas, com a aplicação de fatores como: fonte; nota agronômica; distância do centro consumidor; área; tipo de estrada de acesso; benfeitorias; etc.
Conclusão
Agora que você conhece como funciona todo o processo, acredito que não seja preciso dizer o quanto uma avaliação imobiliária é importante e necessária para as negociações de um imóvel.
No caso de uma venda é importante que o vendedor tenha noção do menor valor que ele poderia negociar a propriedade. No caso de uma garantia, a instituição bancária deve ter
As situações em que se aplicam a necessidade de se ter um laudo de avaliação em mãos se diferem, mas é um grande diferencial ter esse documento em mãos.
Os principais usos são: Intenções de compra ou venda de uma propriedade; garantia bancária; inventário; divisão de bens; tributário; arrendamento; desapropriação.
Então, se você precisa de um profissional que o ajude com essa temática, não hesite em manter contato.
Daniel Aleixo
Eng. Agrônomo
Membro Titular do IBAPE/MS – CREA/MS 12.577/D
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